なぜ「地域分散型賃貸住宅ＲＥＩＴ」の利回りが高いのか？


不動産投信（ＲＥＩＴ）が人気だ。一番利回りが高いのは、当然東京港区のオフィスビルなんかに投資するＲＥＩＴだと思っていたが、そうでもないようだ。全国の賃貸物件にまんべんなく投資する「地域分散型賃貸住宅ＲＥＩＴ」の利回りが抜群にいいのだ。理由を考えてみた。

よくよく考えてみたら、どうもニッポンの経済構造の秘密がここに隠されているような気がする。

オフィスＲＥＩＴより住宅ＲＥＩＴの方が安定していることは事実。同じことなら住宅の家主になる方が安心していられる。でも、東京はスペースがないので地価がバカダカイ。マンションを造るにも建設コストがかかる。でもその投資を回収するだけの賃料はなかなか取れない（都民は六本木ヒルズ族だけではない。大部分が普通のサラリーマンだ）。だから面積を小さくして誤魔化すが、さすがに一定の下限がある。シビルミニマムを考慮すると、ある程度の住宅は建てねばならず、それほど儲からないのだ。

ところが地方では地価が安い上に、サラリーマンのお給料はそれほど違わない（県民所得で東京がずば抜けて高いのは法人の収益が勘定に入っているからで、勤労者の収入だけを比較すると地方とそれほど変わらない。大企業ではお給料の地域差別はないし、ファミレスのパート代も変わらない。地方では賃貸住宅に入るのは、たいていが転勤族だ）。だから、東京並みとは言わないけれど、相当広い住宅にちょっと安めの賃料を設定すると、借り手は満足し、地方の事業主は大いに儲かるのだ。そういう理屈であった。

東京の地価が上昇に転じたが、実際に東京に住んでいる住民にとっては固定資産税が上がるだけで、何もいいことはない。ＮＨＫは団塊の世代はすべからく都内の住宅を売って地方に引っ越すべきだとか言う宣伝番組の放送に熱心だが、今までの生活との継続性はどうなる。山の中の過疎地のお年寄りは住みなれた住宅に愛着があり簡単には引っ越せない、可哀想な過疎地老人に財政援助をするべきだと言うが、それを言う同じ人が続いて「団塊老人は都会の生活を捨ててイナカに引っ越せ」という。自民党政府はここぞとばかり固定資産税を上げて都市住民をいじめる。つまり都市住民団塊の世代からとにかくお金をむしり取りたいのである（各地方自治体の団塊の世代誘致経済効果の試算を見たが、一家族あたり一億円の経済効果があると推定している自治体がほとんど。つまり、それだけのお金を都市団塊世代からぶんどろうと考えている）。

削減される地方交付税の替わりとして、団塊の世代の財布を当てにされても困る。ましてイナカに強制移住させられるのはまっぴらだ。

Posted: Thu - April 12, 2007 at 07:23 PM           |

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